ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТОЙКЕ

Квартира мечты — удовольствие не из дешёвых. Особенно, если желаемая недвижимость находится в столичной новостройке. Минимальная стоимость нового жилья в Москве за 1 м2 площади составляет 400 тысяч рублей и выше. Чтобы накопить такие деньги самостоятельно – среднестатистическому россиянину придётся упорно трудиться несколько десятков лет. А жить-то с комфортом хочется уже сейчас! Благо, что сейчас в России действует программа ипотечных кредитов. Гражданин страны с официальным доходом может использовать ипотеку как инструмент для покупки собственного жилья. 

Предлагаем вашему вниманию пошаговую инструкцию, как купить квартиру в новостройке в кредит или у застройщика. 

Покупка квартиры в новостройке

Покупка новостройки всегда начинается с поиска. «А что искать?» — спрашивают потенциальные покупатели. Здесь есть 5 важных критериев. 

• Месторасположение жилья. Выбирайте удобный для вас самих район. Оптимальное расположение квартиры зависит от множества факторов. Кто-то любит тихую и малонаселённую местность. Кому-то важнее близкое расположение магазинов или хорошая транспортная развязка — чтобы удобнее было добираться на работу. Поэтому при выборе новостройки, в которой будет находиться ваша квартира мечты, обязательно уточняйте у застройщика – есть ли поблизости аптеки, скверы и парки для прогулок, магазины, детские сады или школы.
• Проверка застройщика. Ещё один выбор, который вам придётся сделать во время поиска квартиры — застройщик. Безусловно, он должен быть надёжным. Ведь именно от строительной компании, которая возводит новостройку, зависит и качество готового жилья, и срок его сдачи в эксплуатацию. Выполните мониторинг компании-застройщика в Интернете. Узнайте о ней как можно больше информации и почитайте отзывы от других клиентов.
• Стоимость нового жилья – главный критерий для большинства покупателей. Чтобы подыскать подходящий вариант — подробно исследуйте рынок недвижимости. В помощь вам будет сервис бесплатной оценки Домклик.
• Смотрите на планировку и этаж. Здесь важно подумать о перспективах. Хотите ли вы жить в квартире один или планируете обзавестись семьёй? Если квартира нужна молодой семье, то однокомнатное жильё на верхнем этаже вряд ли будет для них актуально. Ведь в обозримом будущем в семье могут появиться дети, потому идеальный вариант недвижимости — двухкомнатная квартира на нижних этажах высотки.
• Свидание вживую. Отзывы о застройщике на форумах в сети, общение онлайн, анализ готового проекта недвижимости — это всё имеет смысл, но не даёт полной картины. Только оказавшись на объекте строительства, вы сможете оценить все его плюсы, минусы и особенности. Познакомьтесь со своей будущей квартирой в реальности. Прогуляйтесь рядом с домом и посмотрите, как идёт строительство. Такая проверка перед покупкой позволит сделать правильный выбор. 

Рынок первичной недвижимости сейчас активно развивается. Поэтому вопросы, связанные с приобретением квартир в новостройке, сохраняют свою актуальность. Покупка жилья в новой высотке выполняется в определённой последовательности. О ней поговорим дальше в статье. 

Покупка новостройки

Покупка квартиры в новостройке — это не только поиск жилплощади в подходящем районе и анализ рынка застройщиков. Здесь ещё важно правильно организовать и провести процедуру купли-продажи. Давайте разберёмся, что важно учесть при оформлении документов. 

Как рассчитать бюджет покупки
Стоимость первичной недвижимости в Москве всегда рассчитывается индивидуально. Она зависит от таких критериев:

• этаж новостройки;
• район расположения постройки;
• количество комнат;
• общая площадь квартиры.

Точный расчёт позволит покупателю оценить собственные финансовые возможности. За новую квартиру в столице чаще всего платят кредитными средствами, взятыми в банке. Оформление покупки происходит с условием внесения первого взноса, а ипотечный кредит новоиспечённому владельцу жилья придётся возвращать. Каждый банк ставит собственные условия кредитования и размер процентов. Сумма первого взноса по такому кредиту может составлять 10%-20% от итоговой цены на квартиру в новостройке. 

Бюджет на покупку квартиры складывается из таких критериев:

• первоначальный взнос (деньги на него можно взять в банке как кредит, но лучше — накопить заранее, чтобы ежемесячная нагрузка на ваш бюджет была не такой существенной);
• оплата процедуры оформления документов у нотариуса;
• страховой взнос (примерно 1% от общей цены за новую квартиру);
• деньги на ремонт, покупку мебели, бытовую технику.

Вы можете создавать накопления для некоторых статей расходов ещё во время строительства нового дома. Например, ежемесячно откладывайте некоторую сумму денег на оформление документов купли-продажи, страховой взнос, меблировку. 

Разумно оценивайте собственные финансовые возможности. Многие банковские учреждения предлагают жёсткие условия кредитования, при которых расходы по ипотеке составляют 40% от общего дохода семьи. Перед оформлением договора подумайте, хватит ли вам оставшихся 60% денег на покрытие бытовых потребностей. 

Как выбрать застройщика при покупке новостройки

• Самый важный  и основной этап перед покупкой квартиры - это проверка компании застройщика, его разрешительной документации на строительство зданий на земле. Если законных оснований не будет, и это всплывет через 5-10 лет, то высока вероятность, что дом будет снесен. Поэтому так важно проверить наличие прав на землю, наличие разрешения на строительство, наличие проектно-сметной документации, банковских гарантий у Застройщика.
• Застройщики сейчас реализуют свою недвижимость по различным схемам, включая договора долевого строительства, рассрочку, участие в ТСЖ, переуступки, договора прямой купли-продажи при уплате 100% суммы оплаты. 
• Каждый договор выступает гарантом для покупателя квартиры. Перед тем, как его заключить — проанализируйте отзывы о выбранной компании в Интернете, почитайте форумы, посмотрите сайт застройщика. Как правило, надёжные строительные фирмы, которые дорожат собственной репутацией, предоставляют максимум информации о себе. 
• Проверить застройщика можно с помощью ряда онлайн-сервисов, таких как erzrf точка ru, сервис наш дом точка рф. 
• Застройщик должен быть аккредитован у банка, удовлетворять ряду банковских требований, чтобы иметь возможность продавать квартиры через ипотечные центры банка. В общем доступе или у банка, или на сайте строительной компании, должны отображаться документы - разрешение на строительство объекта, проектная декларация, договор страхования, договор долевого строительства, наличие правоустанавливающих документов. 
• Обязательно в общем доступе или в платном доступе, можно на сайте налоговых органов запросить бухгалтерский баланс и отчетность предприятия. 
• Также можно на сайтах арбитражных судов изучить, какие дела и иски ведутся в отношении компании Застройщика, предмет спора, результаты судебных заседаний. Есть единый реестр банкротства юридических лиц, можно там же проверить, не подавало ли юридическое лицо, на котором находится строительная компания, документы на банкротство. 
• И только после проведения ряда исследований и изучения компаний, можно приступать к этапу выбора квартиры и изучения ипотечных, банковских условий. 

Сдача квартир в новостройках может осуществляться в 3-х вариантах:

• черновая отделка;
• под чистовую отделку;
• с ремонтом под ключ, выполненном застройщиком. 

Покупатель проводит осмотр новой квартиры вместе с застройщиком. Также он может поручить данную процедуру своему доверенному лицу. Лучше, если это будет независимый эксперт-профессионал. Ведь некоторые погрешности в строительстве могут заметить только компетентные специалисты. Если у покупателя возникли претензии по качеству строительства, то акта приёма-передачи не подписывают до полного устранения дефектов. 

Обязательно нужно перед приемкой квартиры, обратиться к специалистам в сфере строительства жилья, которые специализируются на оказании помощи в приемке квартир от Застройщика, чтобы проверить все внешние и внутренние коммуникации, качество ремонта, наличие недостатков, усадок, трещин, не верно выведенной разводки, поврежденной электрики и прочих недочетов. И только после полной проверки со специалистом, если все хорошо, подписывайте акты приема-передачи работ, услуг.

Покупка новостройки в ипотеку

Ипотечное кредитование — оптимальный вариант покупки жилья в новостройке. Оформить кредит можно в банке-партнёре, который сотрудничает с застройщиком жилого комплекса. Также можно провести мониторинг самых популярных банков, сравнить условия ипотечного кредитования в них и выбрать наиболее выгодный вариант. 

Обратите внимание на то, что условия ипотеки могут быть разными. Чтобы оценить их объективно – посмотрите на такие критерии:

• процентная ставка (разные банки устанавливают различные процентные ставки по ипотечному кредиту);
• перечень требований к заёмщику (покупатель ипотечной квартиры должен быть официально трудоустроен, работать в надёжной компании минимум 3-6 месяцев, иметь возраст от 18 до 65 лет);
• размер первоначального взноса (чем больше сумма первого взноса, тем выгоднее процентная ставка, ведь тело кредита в таком случае меньше);
• требования к недвижимости (квартиры в новостройках — более надёжное жильё по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке, юридические формальности при их оформлении уладить намного легче).

Каждый современный банк предоставляет услугу ипотечного калькулятора. Клиент может воспользоваться ею, чтобы рассчитать параметры ипотеки. Нужно отметить, что итоговый расчёт может быть другим. Ведь в сумму кредита могут быть включены и деньги на оформление документов по договору долевой собственности или купли-продажи. 

Этапы покупки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке состоит из нескольких этапов. 

• Выбор программы кредитования. Сбербанк России предлагает клиентам несколько программ кредитования для покупки квартиры в новостройке. Процентные ставки по ним — разные, от 1.7 до 11.7% годовых. Например, сотрудники IT-отрасли могут оформить ипотеку по ставке от 4.7%. В рамках государственной поддержки можно оформить ипотечный кредит по ставке от 7.3%. Для молодых семей в Сбербанке действует отдельная ипотека — со ставкой от 5.3%.
• Предварительный расчёт бюджета. Рассчитать примерную стоимость ежемесячного взноса по ипотеке можно с помощью специального калькулятора.
• Подача заявки на ипотечное кредитование. Сформируйте заявку на кредит и отправьте на рассмотрение в банк. После её одобрения клиент сможет узнать сумму, которую банк готов выдать ему на оплату ипотеки.
• Получение решения от банка. Срок одобрения заявки зависит от условий работы выбранного банковского учреждения. Он может составлять от 24 часов до 5 суток. Чаще всего ответ приходит в день обращения.
• Выбор квартиры в новостройке. После одобрения заявки у покупателя есть 90 дней на подготовку пакета документов. За это время вы сможете выбрать квартиру в новостройке. Персональную подборку специально для вас подберёт менеджер по ипотеке в персональном кабинете Домклик. Также можете заручиться поддержкой профессионального риелтора.
• Одобрение от банка и подписание документов. Перед выдачей кредита банк проводит собственную проверку квартиры — чтобы исключить риски. В случае, когда компания-застройщик имеет аккредитацию от Сбербанка, новый собственник обязан предоставить только договор о долевом участии. Итоговый кредитный договор отправляют заёмщику после одобрения сделки. Дополнительно менеджер может предложить комплекс услуг по страхованию здоровья, электронную регистрацию. Заёмщик обязан подписать подготовленные документы в офисе банка. Дата заключения договора согласовывается предварительно.
• Регистрация сделки.
• Оформление налогового вычета в НДФЛ. Процедура проводится после подписания акта передачи.
• Переезд в новую квартиру. Все формальности улажены и теперь вы можете въехать в своё новое жильё в новостройке. 

Основные ошибки, совершаемые гражданами

• Одна из базовых ошибок новичков в данном деле - это поспешность и покупка первого на первый взгляд, выгодного предложения, без тщательного его изучения и консультации с экспертами. Лучше заказать платную консультацию, тщательно изучить предложение, документы, состояние Застройщика, банка, получить расчет реально выплачиваемых процентов, оценить все риски, чем купить выгодный на первый взгляд вариант, и значительно переплатить. 
• Правильное планирование, оценка перспектив развития районов, городских зон, также влияет на покупку недвижимости. Правильная оценка, правильный вход также важны. При отсутствии данных навыков и знаний, можно также совершить ошибку, купить квартиру в районе, который будет прирастать производственными объектами, что будет снижать ценность объекта. 
• Покупка квартиры в инвестиционных целях, для последующей сдачи в аренду, без посещения стройки и проверки реального состояния дел. Возможно, Вы купите долгострой, и будете ждать, пока объект введется в эксплуатацию, теряя время и деньги. 
• Не полная и не качественная проверка Застройщика, повышает риск покупки проблемного жилья, либо Застройщик может не выполнить свои обязательства, и объект власти города передадут другому Застройщику, все это будет сопровождаться бумажной волокитой, возможно удорожанием, и сдвигом сроков ввода жилья в эксплуатацию.