АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ СОБСТВЕННИКА
- Аренда коммерческой недвижимости от собственника – самый востребованный вариант на рынке. Снять помещение в аренду можно через риэлтерское агентство или напрямую от собственника недвижимости. При отношениях напрямую вы экономите на комиссионных, а так же на времени по прохождению всех процедур. Но в любом случае не стоит экономить на юридическом сопровождении, чтобы из-за собственной некомпетентности не оказаться в неприятной ситуации в дальнейшем.
- Подбор местоположения и количества квадратных метров помещений зависит от назначения деятельности вашей компании. Обратите внимание на следующие факторы: расположенность к транспортным развязкам, инфраструктура района, отдаленность от метро, удобство подъезда на автомобиле, наличие парковок. Для офиса, магазина или салона каких-либо услуг важен вход с первой линии. Перечисленные показатели влияют на цену квадратного метра арендуемого помещения.
- В настоящее время существует множество специализированных порталов, предлагающих различные варианты арендных помещений под коммерцию. Через риэлтерские сайты можно выйти на собственника.
ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В СПБ
- Аренда коммерческой недвижимости в СПб становится все более востребованной. Огромная доля коммерческих объектов Санкт-Петербурга располагается на арендованных площадях: производственные и складские помещения, автосалоны и СТО, салоны красоты и медицинские центры, кафе и рестораны, парикмахерские, магазины, офисы, и т.д.
- Повышенный интерес к аренде офисов, помещений под торговлю, под склады и производство. Стремительно набирают популярность апартаменты. Спрос на аренду коммерческой недвижимости опережает предложение. Рынок недвижимости для предпринимательства в СПб становится все активнее.
- В Санкт-Петербурге, как собственники, так и арендаторы предпочитают договор заключать напрямую. Отношения без посредников выгодны для обеих сторон. Аренда от собственника стала возможной благодаря строительным компаниям, которые активно возводят бизнес-центры, торговые центры и выставляют их на рынок коммерческой недвижимости. Сдать или снять коммерческую недвижимость в аренду по умеренной цене без посредников возможно через официальные сайты собственников.
СДАЧА В АРЕНДУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕТЕРБУРГЕ
- Сдача в аренду коммерческой недвижимости возможна двумя путями: через риэлтерскую компанию или напрямую от собственника. В любом случае между сторонами заключается договор, никакие устные соглашения не допускаются. Внимательно, желательно с юристом прочитайте договор и все приложения к нему. Должны быть четко прописаны: адрес объекта; технические характеристики; арендная плата и коммунальные услуги; обязательно в договоре лучше заранее зафиксировать процент изменений ставки за м2 каждый год, прописать порядок учета улучшений, ремонта, а также штрафные санкции для обеих сторон.
- Убедитесь, что арендодатель является собственником, это подтверждается свидетельством о собственности и кадастровым паспортом. Владелец офиса должен Вам дать изучить свидетельство о регистрации прав собственности на офисные помещения, кадастровую карту участка или объекта недвижимости, дать посмотреть Устав своей фирмы, учредительный Договор, свидетельство о постановки фирмы на учет в МИФНС, а также документы, которые подтвердят право подписи. У владельца недвижимости, физического лица, необходимо требовать паспорт и документы на собственность коммерческой недвижимости.
- Арендатор юр. лицо предоставляет арендодателю: св-во о гос. регистрации; выписку ЕГРЮЛ; св-во постановки на учет в налоговую инспекцию; устав; предоставляется учредительный договор, документы, подтверждающие право подписи, решение о назначении Генеральным директором или любым другим должностным лицом в компании, если Договор аренды заключается не с руководителем фирмы. В таких случаях должна быть выдана доверенность.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОНАДОБЯТСЯ ДЛЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ?
- Перед заключением договора аренды важно убедиться в благонадёжности арендодателя. Чем больше гарантий предоставит собственник коммерческой недвижимости, тем лучше. Положительная репутация собственника – дополнительный гарант надежности. При заключении договора аренды следует внимательно ознакомиться не только с договором, но и со всеми приложениями к нему.
- Необходимо удостовериться в наличии у собственника коммерческой недвижимости двух обязательных документов, без которых правомочность сделки не гарантирована. Обязательно проверяйте свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или долю в нем. Выписку из реестра недвижимого имущества. План помещения. Если заключаете договор с ООО или ЗАО, посмотрите обязательно ИНН, свидетельство о постановке на учет, ОГРН, юридический адрес, устав.
- Проверьте полномочия лиц, подписывающих договор. Когда уполномоченное лицо действует на основании доверенности, должна быть предъявлена копию этой доверенности, с полными паспортными данными представителя и указанием, что он имеет право заключать договора аренды. Если уполномоченное лицо действует на основании устава, к договору прилагается копия этого устава. При таких сделках не будет лишним юридическое сопровождение.
ЧЕК-ЛИСТ ПО ОСМОТРУ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕД АРЕНДОЙ
- В день подписания Договора, обязательно попросите владельца коммерческой недвижимости осмотреть помещение, составить акт осмотра и приемки объекта. И вместе с арендодателем обойдите помещения, изучив все недостатки и изъяны в ремонте, мебели, оборудовании.
- В первую очередь подвох таится в слаботочных системах. Такое бывает, что не проверив их, сняв помещения с изъяном, в день выезда, Вам выставят дополнительный счет на устранение недостатков, которые Вы сразу не посмотрели и не прописали в акте осмотра.
- Необходимо проверить работу сантехники, исправность всех вентилей, кранов, отсутствие протечек. Отсутствие царапин, сколов на трубах, раковине, сантехнических приборов.
- В ванной и на кухне может в результате постоянной влажности образовываться плесень, этот момент тоже нужно зафиксировать, чтобы по окончанию аренды к Вам не выставили претензии о порчи поверхностей.
- Наличие неисправной мебели, сколы на шкафах, разболтанные петли, затяжки, сломанные задвижки - все это нужно фиксировать в обязательном порядке, чтобы перед съездом не чинить чью-то поломанную мебель за свой счет, так как претензии будут именно к Вам.
- Истертый паркет, наличие трещин на ламинате, либо на паркетной доске, все это также описывается и фиксируется в акте приемки-передачи недвижимости.
- Уделите внимание проверке электрики. Чтобы Вас потом не попросили менять проводку за свой счет. Проверьте счетчики, работу ламп, пригласите профессионального электрика, пусть он осмотрит помещение и выявит недостатки в электрике. Эти недостатки зафиксируйте также в документе.
- Необходимо проверить работу замков, работу дверей, дверные косяки и дверные короба.
- Если Вы снимаете производственное помещение, то необходимо проверять работу трансформаторов, систем вентиляции, вытяжных систем. И только после полноценной проверки можно все описать, записать в Акт приема-передачи объекта в аренду, и подписать Договор.
ОСОБЕННОСТИ, КОТОРЫЕ НУЖНО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
- В арендном договора важно сразу описать права и обязанности Сторон. Например, разделить ремонт по видам и определить, какая из Сторон делает капитальный ремонт, а какая текущий. И что входит в понятие капитального ремонта и текущего. В случаях поломки капитальных систем, кто и каким образом оплачивает их ремонт, и в какие сроки. Необходимо прописать все ньюансы, чтобы затем не было разногласий, ведущих к длительным спорам и финансовым потерям одной из Сторон.
- Нужно указывать в Договоре сроки, порядок продления Договора, основания расторжения. И даты и время повышения арендных ставок. С учетом экономической ситуации в стране.
- Важно прописать, может ли арендатор сдавать в субаренду часть избыточных площадей. Например, у арендатора сезонный бизнес и в зимнее время они могут сдавать площади в краткосрочную аренду другим предпринимателям.
- Оговорить обязательно нужно в Договоре порядок страхования.
- Пропишите и возможности применения помещений под разные цели предпринимательской деятельности. Это важно также согласовать с Владельцем недвижимости, до начала работы фирмы в конкретном помещении.
