БИЗНЕС-ЦЕНТР

ВИДЫ И РАЗДЕЛЕНИЯ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ ПО КЛАССАМ

Вся офисная недвижимость делится на классы, от классности помещений зависит и арендная ставка, и уровень обслуживания и комфорта работы. Выделяют недвижимость класса А, B (B+), C. Производят оценку и присваивают класность офисным центрам исходя из внутренних, внешних факторов. Специалисты недвижимости оценивают офисное здание, присваивают ему класс, заносят данные в государственный реестр и в каталоги недвижимости. Так, например, класс А должен полностью соответствовать следующим параметрам.

• Дата постройки и сдачи в эксплуатацию недвижимости - не превышает 7 лет, т.е. объект не является долгостроем.
• Учитывается геолокация, транспортная развитость инфраструктуры.
• Техническое и технологическое оснощение бизнес-центра.
• Учитывается дизайн, внешняя и внутреняя отделка.
• Помещения проверяются на соответствие международным стандартам качества недвижимости (кондиционирование, освещение, материалы, работа лифтов, технических систем, безопасность и прочие параметры.
• Обязательно должна быть система видеонаблюдения и охраны, работающая 24/7. Дублирование записей должно храниться как минимум 2-3 года.
• Наличие просторного и удобного паркинга.
• Наличие как минимум 2-3 провайдеров, поставщиков интернета, телефонии, услуг связи.
• Наличие развитой инфраструктуры рядом (рестораны, кафе, магазины).

Отличие классов A и A+ состоит в небольших компонентах, присущих элитной недвижимости.

• В бизнес-центрах класса А+ есть умные системы управления пространством. Часть процессов автоматизирована и не требует вмешательства человека.
• Уникальная архитектура, необычный визуальный вид. Дорогие покрытия и отделочные материалы.
• Отличительный качественный сервис, сертификация качества услуг по ряду стандартов ISO, профессиональное управление недвижимым имуществом. И конечно же, идеальная и профессиональная уборка офисов.

ОФИСНЫЕ ЦЕНТРЫ И БЦ КЛАССА B, B+

Офисные центры класса B, B+ строятся как правило в центре, около центровой зоны в Санкт-Петербурге. Один из самых распространенных классов недвижимости, отличающийся хорошим соотношением цены, комфорта, качества услуг, размеров арендных площадей.

• Как и все бизнес-центры комфорт и элит класса, данный БЦ как правило, имеет отличную развитую дорожную инфраструктуру.
• Остекление у офисного центра панорамное, теплое. Возможно даже с подогревом остекления.
• В помещениях выполнена качественная, не дешевая отделка.
• Внутри, в коммуникациях, стоят фильтры очистки воды. Бесперебойно работает система кондиционирования. Есть системы очистки воздуха.
• Офисные комнаты просторные, есть столовые и зоны отдыха.
• Видеонаблюдение, системы охраны, СКУД работают круглосуточно.
• Есть хорошая клининговая служба, служба по уходу за зелеными растениями.

ОСОБЕННОСТИ ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ КЛАССА С

Строятся как правило, такие центры удаленно от центра города. Не столь в живописных местах. Чаще всего в промышленных зонах или на окраинах. Стоимость арендной ставки может быть в 1.5-2 раза ниже, чем в офисах класса B, B+. Вот отличительные признаки офисов класса С.

• Значительная удаленность от метро, сложности с подъездом, низкая транспортная доступность.
• Недорогой ремонт, обычные окна ПВХ.
• Не всегда есть паркинг, парковочная площадка.
• Слабо развиты системы коммуникации, слаботочные системы не всегда автоматизированы.
• Клининговой службы нет, работают 1-2 уборщицы, взятые в штат.

Недвижимость класса С отлично подойдет начинающему бизнесу, стартапам, техническим компаниях, оказывающим работы по ремонту техники, общие услуги для населения, например химчистка и ремонт обуви. И т.д.

ВЫГОДЫ АРЕНДЫ ОФИСОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

Петербург является одним из крупнейших мегаполисов России. По количеству офисных помещений, город занимает второе место после Москвы. Выгоды аренды офисных помещений в Петербурге.

• Замечательные виды на Неву, исторические места.
• Есть любой формат офисных помещений, начиная от маленьких уютных комнат, заканчивая целыми этажами, сдающимися в аренду компаниям.
• Возможность снимать помещения напрямую от собственника или через управляющую компанию.
• Развитая инфраструктура практически в любой части города. Везде есть магазины, спортзалы, жилые массивы. Высокая транспортная доступность.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ АРЕНДНАЯ СТАВКА НЕДВИЖИМОСТИ?

Существует более 30 факторов, влияющих в конечном счете на месячную стоимость аренды недвижимости. Выделим основные из них.

• Местоположение и транспортная доступность.
• Вид из окна, офисы у воды стоят дороже, чем офисные помещения, стоящие в отдалении от рек и каналов города.
• Площадь помещений.
• Классность бизнес-центра, уровень обслуживания.
• Наличие парковочных мест, стоимость парковки.
• Покупка пакета телекоммуникационных услуг дополнительно к арендным площадям - услуги интернета, телефонии, связи.
• Охрана, круглосуточный доступ.

Повышающими коэффициентами арендных ставок также являются соседство с крупными компаниями.

НА ЧТО ОБРАТИТЬ НУЖНО ВНИМАНИЕ ПРИ АРЕНДЕ ОФИСА?

Перед подписанием договора аренды помещения, рекомендуем у арендодателя уточнить ряд деталей, самостоятельно произвести проверку офиса, функционала, телекоммуникаций. Всегда есть ряд подводных камней, которые сложно увидеть сразу, но когда они появляются,уже бывает поздно что-то менять, так как договор подписан и залоговая сумма отдана.

• Обязательно проверьте качество ремонта офисных помещений. Часто бывает, что наличие трещин, сколов, недоработок, сломанных розеток арендодатель потом перекладывает на арендатора и удерживает часть стоимости с залога.
• Обязательно проверьте работу вай-фая, качество связи, качество работы Интернета. Бывают бизнес-центры, где установлены глушилки, глушащие мобильный интернет. И Вам придется пользоваться только внутренними провайдерами, поставщиками Интернета. Которые выставят Вам счет на 13-15 тысяч рублей в месяц.
• Обязательно проверьте качество и количество мебели и техники. Если снимаете офис с уже готовой мебелью.
• Проверьте работу всех систем - обогрев, вентиляция, работа оконных механизмов, сантехника и т.д.
• Уточните, если Вы будете делать неотделимые улучшения, сможете ли Вы рассчитывать на снижение арендной платы. Какие возможные пути есть оптимизации и улучшения арендного пространства.
• Обязательно пройдитесь по соседям. Посмотрите, кто с Вами будет арендовать помещения и находиться рядом.
• Узнайте обязательно репутацию компаниии Арендодателя. Это можно сделать через различные сервисы анализа юрлиц. В общем будьте аккуратны при заключении Договора аренды. Проверяйте все и вся. Не доверяйте на слово.

ФОРМИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ СТАВОК В БЦ

Арендные ставки очень привязаны не только к местоположению БЦ, но и к общей коньюктуре экономики. В кризис ставки падают, офисные помещения пустеют. В пиковые периоды арендная ставка взлетает. В дорогих и хороших офисах бывает так, что места заняты и расписаны уже на годы вперед. И так, исходя из чего формируются арендые ставки на офисную недвижимость?

• Где находится объект. В центре или на окраине. У воды или в плотной массовой застройке.
• Какая классность бизнес-центра. На сколько комфортно и круто работать в БЦ.
• Чем больше площадь, тем меньше цена за м2.
• Вид с окон. Хорошие и видовые офисы стоят дороже, чем те, у которых окна выходят на задний двор и на мусорку.
• Доступность, наличие парковочных мест влияет на арендную ставку.
• Длительность аренды. Предложите арендодателю снять его офис на целый год с оплатой сразу за 6 месяцев, ставка может быть понижена.

Давайте посмотрим, какие арендные ставки были в Санкт-Петербурге в 2020 году.

• Класс А (А+) – от 1200 до 1700 рублей за квадратный метр.
• Класс В – от 900 до 1200 рублей за квадратный метр.
• Класс С – от 700 до 900 рублей за квадратный метр.