Как разделяют офисную недвижимость по классам?
Классификация недвижимости в России была разработана еще в 2009 году, объединением - РГУД, российской гильдией управляющих и девелоперов. Офисной недвижимости, бизнес-центру присваивается класс, после его полной оценки, экспертизы и осмотра специальной комиссией. На данный момент офисные центры делятся на ряд классов - это А, B, B+, C. Также есть еще D класс, в основном к нему уже относят складские и промышленные помещения, с наличием встроенных офисных помещений. Данные о БЦ, его классности, площади, заносятся в Единый реестр недвижимости. При оценке, комиссией берется в учет ряд факторов. Вот к примеру, требования к офисному центру, на соответствие класса А недвижимости.
- Объект не должен быть долгостроем и строиться более 6-7 лет.
- Обязательно в учет берутся факторы геолокации, местоположения. Наличие развитой инфраструктуры
- Учитывается оснащение офисов слаботочными системами - сигнализация, кондиционирование, пожарная защита, видео наблюдение, охрана. Должно быть автоматизированное управление данными подсистемами
- Обязательно берется в учет стиль, в котором выполнено здание, метраж офисных помещений, качество фасадной отделки.
- Обязательно изучается соответствие параметров БЦ на требования и международные стандарты сертификации и присвоения классности офисным центрам.
- Интеграция интеллектуальных инженерных систем и BMS. Обязательно должно быть компьютеризованное управление системами.
- Должны быть внутренний и внешний паркинг, удобные подъезды к нему.
- Не должно быть монополизации в сфере поставки услуг связи, должно быть 2-3 интернет-провайдера.
- Наличие пункта питания, ресторана с собственной авторской кухней.
Отличие БЦ и офисных центров класса А+ от просто А класса ?
- В офисном центре А+ работает максимальная автоматизация. Как правило, БЦ такого класса находятся в парковых зонах, в исторических центрах городов. Имеют отдельную подъездную зону. Максимальный уровень охраны 24/7.
- Более дорогая отделка изнутри, наличие предметов роскоши, мебель может быть выполнена под заказ.
- Большую роль играет и организация процессов уборки и обслуживания внешней территории. Сертификация услуг должна идти по стандартам ISO, работники должны иметь единую униформу, укомплектованы качественным инвентарем и техникой. И уборка офисов должна выполняться по регламентам и технологическим картам, согласованными с дирекцией БЦ.
Офисные центры уровня - класс B и B+
Как правило, класс B+ также является высоким классом недвижимости. Офисы такого класса могут находиться в центре города, так и в районах, прилегающих к центровой части мегаполиса. Имеют такие офисы свой паркинг, развитую инфраструктуру, до метро пешком от 10 до 15 минут в среднем, наличие охраны 24/7. Архитектурные решения выполнены качественно, но не являются авторскими и элитарными. Офисы данных классов - самые распространенные, имеют хорошее ценовое предложение на рынке, укомплектованы базовым набором услуг, имеют все необходимое, для комфортной и длительной работы в офисе. Могут работать до позднего времени. Имеют такие БЦ следующие характеристики.
- Удобная парковка, наличие подземной парковки не обязательно.
- Наличие качественных теплых систем остекления, панорамных видов на улицы и проспекты.
- Наличие качественной отделки, среднеценовыми строительными материалами.
- Есть системы кондиционирования, пожарной безопасности, видео наблюдения, СКУД, полностью или частично автоматизированы.
- Есть свое кафе, хорошего касса, с обычной или авторской кухней.
- Есть подбор и требования к арендаторам, как правило, это средний и малый бизнес, но встречаются также и представители или филиалы крупного бизнеса.
- Работает качественная клининговая служба, сервисные службы по текущему ремонту слаботочных систем.
Как выглядят офисные помещения класса С?
Объекты класса С строятся далеко от центра, не находятся рядом с метро, требуется от 10 до 20 минут езды на общественном транспорте, прежде чем добраться. В основном это здания и объекты, построенные еще в СССР, реконструированные, немного обновленные. Внутренняя отделка помещений эконом, системы кондиционирования, жизнеобеспечения не автоматизированы, не компьютеризированы, выполняют минимально необходимые функции, необходимые для работы офисных помещений.
- Отличаются плохой транспортной доступностью
- Вид из окон не всегда на исторический центр города.
- Есть парковочные места, но не всегда к ним есть свободный подъезд.
- Системы вентиляции, кондиционирования есть, все слаботочные системы есть, представлены в базовом исполнении, не автоматизированы, либо автоматизированы частично.
- Может быть своя клининговая служба, либо убираться приходиться самим.
Как правило, требований нет высоких и строгий подбор к арендаторам отсутствует.
Почему выгодно арендовать офисные помещения в мегаполисах?
Петербург и Москва являются крупнейшими городами России и мира. Центры деловой активности, напряженной конкурентной борьбы. Центры образования, научно-технического развития регионов и страны.
- В Петербурге замечательные и широкие виды на Неву, на город, на исторические объекты.
- Культурная столица, помимо бизнеса, можно также сходить в театр, в кино, провести вечер культурно.
- Развитая инфраструктура, сформированный рынок недвижимости, понятные правила игры.
- Рядом с офисными объектами построены ТРЦ, магазины, спортивные центры, паркинги, кафе и рестораны.
Зависимость аренды от ряда факторов.
Основные виды факторов, которые влияют на стоимость арендной ставки, на общую цену аренды офисной недвижимости.
- Как говорил Дональд Трамп, основной фактор в недвижимости, влияющий на ее цену, это местоложение и еще раз - местоположение.
- Развитость инфраструктуры, наличие рядом известных зданий, проспектов, улиц.
- Класс офисного центра, качество обслуживания в нем.
- Архитектура, вид здания.
- Внутренняя отделка, качество офисов.
- Площадь офисного пространства.
- Наличие различных обременений или их отсутствие.
- Уровень охраны, СКУД.
- Наличие якорных хороших арендаторов, способных для многих стать в дальнейшем клиентами.
Советы по аренде офиса для Вашей фирмы.
Важные советы по аренде недвижимости, которые позволят Вам съэкономить средства, не потерять деньги, и выбрать действительно выгодный и максимально подходящий вариант офисной недвижимости для Вашего бизнеса.
- Рекомендуем тщательно проверять офисные помещения, качество ремонта, выявлять наличие трещин, сколов, порезов. И обязательно все это заносить в акт приемки помещения в аренду. Также не всегда честные арендодатели могут прикрыть изъяны напольных покрытий ковролином, а перед выездом и завершением срока аренды, приподнять ковролин и потребовать устранения уже имеющихся недостатков.
- Проверяйте работу систем кондиционирования, функционирования систем охраны, пожарной сигнализации до оплаты аренды офиса. Обязательно заносите и отмечайте недостатки в специальном акте по приемке помещения.
- Часто бывает и такое, что мебель в офисе снаружи целая и невредимая, но при эксплуатации начинаются плохо открываться дверцы, отваливаться различные части и комплектующие шкафов. Лучше перед арендой все это досконально проверить.
- Лучше также проверить открывание окон, работу доводчиков, оконных механизмов, открытие и закрытие дверей.
- Обязательно необходимо тщательно изучить Договор аренды и лучше взять паузу в 1-2 дня, на повторное обдумывание, перед заключением Договора, речь в данном случае не идет о срочной аренде, когда фирме нужно быстро переезжать. Спокойное обдумывание и изучение условий Договора в отсутствии режима спешки, позволит Вам тщательно просмотреть каждый пункт, и просчитать последствия каждого пункта, под которым Вы подписываетесь.
- Проверка правоустанавливающих документов, подлинностей подписей и печатей является обязательной.
Как сейчас формируется стоимость аренды офисов?
В кризис как правило, арендные ставки падают на 5-15%, а в периоды подъема экономики, они могут вырасти на 15-20%. Стоимость зависит от ряда преимуществ объекта.
- Местонахождение
- Площадь офиса
- Наличие парковки
- Развитость инфраструктуры
- Якорные арендаторы
- На какой срок аренды сдаются помещения.
Стоимость аренды офисных помещений в СПб на 2021 год были такими:
- Офисы в БЦ класса А стоили 1800-2000 рублей за м2.
- Помещения офисного типа в БЦ класса Б стоили 1500-1800 рублей за м2.
- Класс С стоил от 800 до 1200 рублей за м2.
