Эксплуатация недвижимости, уход за ней, делегирование эксплуатации

Эксплуатация недвижимости – это использование занимаемого помещения под конкретные практические задачи. Жилое недвижимое имущество используется с целью обеспечения комфортных условий проживания в нем. Коммерческая недвижимость эксплуатируется для осуществления в ее помещениях определенных бизнесс-процессов с целью извлечения прибыли.
Целью создания нормальных условий для эксплуатации недвижимого имущества в рамках технического обслуживания проводят плановые мероприятия по поддержанию интерьеров и экстерьеров строений в исправном состоянии. Благоустройство территории вокруг объекта недвижимости, так же является предметом его эксплуатации.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВИДАМ

Эксплуатация недвижимости по видам определяется видом эксплуатируемой недвижимости (коммерческая или жилая) и видом деятельности, совершаемой по отношению к недвижимости. Деятельность в отношении недвижимости происходит одновременно в трех плоскостях: физической, экономической и правовой. В этих плоскостях протекает жизненный цикл строения. Таким образом, эксплуатация недвижимости - это три направления деятельности, - техническая, коммерческая и юридическая, - протекающие совместно. Каждая из них имеет свои задачи и цели.
Цель технической эксплуатации – продление цикла жизни недвижимого имущества. Для этого проводятся мероприятия по техобслуживанию, ремонту (текущему), санитарной обработке, благоустройству территорий близлежащих к объекту.
Цель коммерческой эксплуатации - получение экономической выгоды от использования объектов недвижимости. Поэтому задача этого направления – удовлетворить потребности собственников или клиентов-арендаторов недвижимости по ее эксплуатации.
Цель правовой эксплуатации – юридическое сопровождение всех этапов использования недвижимости.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Эксплуатация коммерческой недвижимости – это трудоемкий процесс по поддержанию жизнедеятельности объекта в техническом, экономическом и правовом аспектах. Техническая эксплуатация объектов недвижимости – это огромный перечень услуг по обслуживанию их инженерной инфраструктуры, по соблюдению санитарно-гигиенических норм, проведению своевременного текущего и капитального ремонта, по благоустройству прилежащей территории.
В настоящий период на рынке коммерческой недвижимости существует две модели управления коммерческой недвижимостью. Отечественная модель - это самостоятельная эксплуатация, западная модель – аутсорсинг. Российские собственники все чаще стали привлекать к управлению коммерческой недвижимостью профессионалов – управляющие компании. Крупные собственники, например, владельцы БЦ, ТЦ, гостиниц и т.д., приглашают профессиональных управленцев на этапе проектирования объектов. Это делается для того, чтобы грамотно спланировать и ввести в строй инженерную инфраструктуру и в дальнейшем грамотно ее эксплуатировать.
Управляющая компания оказывает собственнику недвижимости комплекс услуг по эффективному управлению и технической эксплуатации объекта, осуществляет меры по обеспечению коммерческой и инвестиционной привлекательности, по повышению ликвидности и конкурентоспособности объекта, занимается сдачей имущества в аренду, обеспечивает собственнику бухгалтерское, финансовое, юридическое сопровождение по вопросам коммерческой недвижимости.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Эксплуатация жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, как и в Москве осуществляется согласно единым условиям эксплуатации и ремонта жилого фонда, утвержденным Пост. N 170 Госстроя Российской Федерации 27 сент. 2003 года.
Эксплуатация жилой недвижимости включает в себя управление фондом, техобслуживание, ремонт. А так же взаимоотношения с поставщиками, организациями, нанимателями и арендаторами.
В жилом фонде техническое обслуживание и ремонт проводятся согласно правил тех. эксплуатации. В список ТО входят следующие услуги: осмотр объектов с целью выявления дефектов и принятие мер по их устранению; подготовительные работы к эксплуатации объекта недвижимости в новый сезонной; ремонт неисправностей на стенах, фасадах, крышах и т.д.; гидроизоляция фундамента и пр.; текущий ремонт (плановый, непредвиденный) в помещениях фонда; капремонт; санитарное содержание.
В список тех. эксплуатации входит обслуживание различных систем: электро-снабжения, освещения, тепло- и газоснабжения; кондиционирования, вентиляции, водоснабжения, видео-наблюдения, учета водопотребления и т.д.
Независимо от формы собственности на недвижимость ее техническое обслуживание должно осуществляться постоянно. Это необходимо для обеспечения стабильного функционирования жилого фонда на протяжении жизненного цикла объекта.
Эксплуатация жилой недвижимости СПб осуществляется большей частью через управляющие компании.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Техническая эксплуатация недвижимости - это деятельность, направленная на поддержание в надлежащем состоянии объекта недвижимости и на благоустройство территории, прилежащей к нему. ТЭ - сложный технологический процесс, требующий грамотного планирования и организации. Для осуществления ремонтно-строительных мероприятий требуется штат мастеров рабочих специальностей, содержать которых самостоятельно не рационально. Поэтому собственники недвижимости в СПб все чаще делегируют эти полномочия Управляющим компаниям.
Специалисты УК оказывают комплексные услуги по управлению и техническому эксплуатированию вверенных им строений недвижимости. Располагая штатом квалифицированных рабочих строительных специальностей УК проводит ремонт (текущий, капитальный, предупредительный). Опытные бухгалтера, финансисты, юристы обеспечивают экономическую и правовую эксплуатацию. Клининговая компания в структуре УК производит необходимые услуги по профессиональной уборке помещений объектов недвижимости с применением специального оборудования.

техническая эксплуатация систем в здании

техническая эксплуатация зданий и сооружений

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Из чего складывается стоимость эксплуатации недвижимости?

Стоимость технической эксплуатации недвижимости зависит от объемов коммерческой недвижимости выраженной в квадратных метрах, соответственно объемов работ, сложности технической инфраструктуры объекта. Существует два варианта расчёта цены на эксплуатацию недвижимости – доходный и затратный.
Доходный. Расчет производится на основании конкретной суммы, выделяемой собственником на эксплуатационные расходы. Эта сумма зависит от валового дохода компании.
Затратный. Расчет цены на эксплуатационные расходы производится независимо от валового дохода. Размер суммы всегда одинаков.
Какие федеральные законы, документы регулируют деятельность по эксплуатации недвижимости?
- - МДК 2–03.2003.«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»
- - МДС 13-14.2000.«Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий»
- - ГОСТ Р 51617–2000. "Жилищно-коммунальные услуги"
- - ВСН 58-88. "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения",
- - СанПиН 42-128-4690–88 "Санитарные правила содержания территории населенных мест",
- - СНиП 31-01–2003 "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 2.08.01. –89* "Жилые здания"), и др.
Как происходит управление недвижимым имуществом?

Если вопросами эксплуатации недвижимого имущества уполномочена заниматься Управляющая компания, значит вопросы экономического, технического и правого управления находятся в ее ведении. Решение стратегических задач и контроль качества исполнения управления остаются за собственником.