ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
- Управление недвижимостью подразделяется на следующие виды: эксплуатация коммерческой недвижимости, управление жилой недвижимости, торговой, муниципальной, военно-административной. Организация управления недвижимым имуществом производится в рамках действующего законодательства. Существует частная, муниципальная недвижимость, партнерство государства и крупных корпораций также может быть владельцем или управляющей компанией, осуществляющей владение и эксплуатацию недвижимым имуществом.
КАКИЕ ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ У УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ?
- У компаний, управляющих недвижимым имуществом и осуществляющие эксплуатацию жилым и нежилым фондом, стоят в частности задачи: повышение общего срока службы здания. Уменьшение расходов на проведение ремонтных работ, уменьшение затрат на уборку объекта. Для достижения данных целей УК проводят мониторинг цен на рынке, формируют сметы на будущий год. Ищут и нанимают опытных и надежных сотрудников. Следят за благоустройством, стабильной работы всех технических систем.
- У компании, занимающейся профессионально управлением и эксплуатированием фондов недвижимости, есть также экономические показатели, на которые они ориентируются и должны их выдерживать. Заход за сметы, означает перерасход, уменьшение прибыли и рентабельности работы фирмы.
- Также целью УК являются способствование собственникам недвижимости в операциях с их недвижимым имуществом. Управляющая компания может помочь продать, сдать в аренду коммерческое помещение. А также осуществляет надзор, соблюдение порядка на территории.
ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ КОММЕРЧЕСКИМ ФОНДОМ
- Бизнес-процессы управления БЦ, ТРЦ, либо сетью магазинов и бутиков - емкие, длительные, и требуют опытной команды для правильной их реализации. Необходимо подобрать и обеспечивать работу целой бригады специалистов. Это сантехники, электрики, специалисты по видеонаблюдению и системам СКУД. Это также специалисты чистоты - клинеры, дворники. Для каждой штатной единицы необходимо разработать регламент работы, расписание, и сформировать систему контроля качества.
- Чем выше класность жилого или коммерческого объекта, тем выше требования у собственников к управляющей компании. В бизнес-центрах класса А, B высокие требования к безопасности. Это охрана, видеонаблюдение, пожарная сигнализация, системы выявления террористических угроз. Необходимо организовать дублирование видеопотока записи всех посетителей. Необходимо сформировать бесперебойную работу всей инженерии, сетей, технических подсистем.
- Помимо этого на плечи руководства УК ложатся обязанности по осмотру помещений. Проведению мелких ремонтных работ. Поддержание надлежащего санитарного состояния зданий. И еще многие другие вопросы.
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫМ ФОНДОМ
- Управление многоквартирным домом ведется на базе постановления ГОССТРОЯ РОССИИ, №170, от 27 сентября 2003 года. Также процесс управления МКД описан и в законе №416, постановление Правительства РОССИИ, от 15 мая 2013 года. Именно данными документами необходимо руководствоваться всем управляющим компаниям.
- Управляющие компании домами, подразделить можно на два вида - эксплуатационные УК, гибридные УК. Первые занимаются только техническим, санитарным состоянием здания и прилегающей территории. Вторые - полностью оказывают весь перечень работ. Делают работы под ключ. Это и расчет коммунальных услуг, обеспечение домов водоснабжением, электричеством. Оказание услуг по вывозу отходов, по настройке и обслуживанию систем видеонаблюдения, безопасности, пожарной тревоги. В первом варианте какие функции компания отдает на аутсорсинг. Во втором случае - у управляющей компании есть свой штат специалистов.
- Управление жилыми домами имеет свою специфику. Весь дом представляет из себя целую систему подсистем жизнеобеспечения. Это лифтовое хозяйство, слаботочные системы, СКУД, клининг, вывоз мусора, обеспечение ГВС систем. Это также установка фильтров, предварительная очистка воды. Это обеспечение безопасности жизнедеятельности на территории ЖК.
- Также есть целый цикл ежедневных работ у УК - это проведение мелкого ремонта, исправление небольших аварий, учет жильцов, выявление неплательщиков и многое другое.
- От качества работы УК зависит комфорт, качество проживания в конкретном жилом комплексе.
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.
- Техническая эксплуатация зданий состоит из следующих подсистем: системы вентилирования и кондиционирования воздушных масс. Системы водоснабжения и работы канализации. Системы теплоснабжения, хладоснабжения. Системы автоматики и диспетчеризации. Системы видеонаблюдения, пожарной сигнализации - слаботочные системы.
- При технической эксплуатации объектов формируется план-наряд осмотров и обхода технических подсистем. 1-2 раза в неделю производится обход и осмотр технических систем.
- Раз в год производится плановый ремонт узлов, соединений, подсистем, отвечающих за бесперебойное жизнеобеспечение дома.
- При установке новых систем производятся пуско-наладочные работы, производится обучение инженеров работе с новой техникой и оборудованием.
- После настройки всех систем, производится сверка и контроль основных эксплуатационных показателей. Так например, система электроснабжения должна питаться от внешних источников ввода питания. Резервные источники питания должны находиться в состоянии готовности к пуску и приему нагрузок.
- Системы автоматики должны хотя бы раз осматриваться в месяц, должно производиться их обеспыливание и чистка.
- Системы диспетчеризации и лифтовое хозяйство должно осматриваться на наличие несанкционированного вскрытия, повреждений раз в неделю.
КАК ВЫБРАТЬ НАДЕЖНУЮ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?
- Наличие портфолио управляемой недвижимости.
- Проверьте наличие опыта, компетентной команды, сроков регистрации юридического лица компании.
- Посмотрите отзывы в Интернете о работе предприятия.
- Изучите,сколько домов пришло, а сколько ушло за последний год из компании.
- Наличие лицензий, сертификатов на работу.
- Аккуратно узнайте, где в каком доме будет УК проводить собрание и сходите под видом жителя, послушайте, посмотрите, как потенциальная УК работает со своими клиентами.
